Novedad revolucionaria: Préstamos Hipotecarios desde el pozo

Hasta ahora el crédito bancario estaba vedado a la adquisición de un departamento “desde el pozo”, debido al impedimento para escriturar una propiedad que no tuviera asentado el final de obra. Para facilitar estas operaciones e incorporarlas a la creciente dinámica de los préstamos para vivienda, el Banco Central (BCRA) estableció, a través de la Comunicación “A” 6250 que los bancos podrán tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento.

Hubo poca difusión y la norma pasó medio inadvertida, pero conviene tenerla en cuenta porque puede revolucionar el mercado inmobiliario. Lo dispuesto por el BCRA ayudaría entre otras cosas, a subsanar los largos plazos que muchas veces transcurren desde que se termina un departamento hasta que se logra escriturar. Bajo este nuevo esquema, el comprador de una propiedad podría sacar un crédito cediéndole al banco el boleto de compra o la participación en un fideicomiso, según el caso.

Pero, además, la norma no estaría sólo pensada para el desarrollo de viviendas. También permitiría, por ejemplo, que un productor agropecuario ponga su campo en un fideicomiso como garantía para poder financiar capital de trabajo, O incluso podría facilitar el desarrollo de urbanizaciones sobre tierras fiscales, mediante la constitución de fideicomisos. Según el texto, se podrá ceder en garantía, incluida la fiduciaria, “boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas, sean urbanos o rurales, o galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente”.

Los boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas ya construidos deberán ser, según especifica la norma, en el caso de inmuebles cuyo destino sea la vivienda, por el 75% del valor de la propiedad, y del 50% del valor cuando no tengan como destino la vivienda. Lo mismo en el caso de los fideicomisos u otros derechos sobre desarrollos inmobiliarios. El BCRA también fija varias exigencias para la cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos. Por caso, exige una copia del contrato autenticada por escribano.

Esto facilitaría que no sólo desarrolladoras inmobiliarias accedan a préstamos bancarios para financiar sus proyectos, sino que también lo hagan todos aquellos individuos que quieran comprar una vivienda que todavía no está en condiciones de ser escriturada o que apuesten a algún desarrollo desde el pozo, aportando mensualmente a algún fideicomiso.

Es una buena noticia para el sector, hay que ver cómo lo toma el sistema financiero. Más allá de que el Banco Central haya comunicado esto, hay que ver qué bancos adhieren. Es muy probable que el financiamiento sea para los constructores y luego que vendan las unidades con hipotecas del mismo banco.

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Comentarios

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  2. un tema muy importante es la obligación que tiene el desarrollador de entregar al comprador, un seguro que cubra el fracaso de la operación.
    la contratación de este seguro es una de las obligaciones de la nueva norma del BCRA

    ARTICULO 2071.-Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

    El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

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